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乐居财经李礼5月22日，民生证券发布全国调研系列报告之华中区域（二）。
GDP万亿城市，人口增量第一，收入水平靠前。长沙是湖南省省会，长江中游城市群中处于第一梯队的中心城市。长沙市平面位置东西长，南北窄，总面积11815.96平方公里。2022年，长沙常住人口1042.06万人，新增18.13万人，新增人口在全国位列第一，2022年GDP13966.11亿元，人均GDP13.9万元。居民人均可支配收入58850元，在全国排名第22名，中部六省会第一。
房地产市场特点：政策调控有效，房价稳定，各区发展均衡。长沙房地产政策调控起步早，限价严格，房价增长稳定，2020年房价才突破万元门槛，在同能级城市中房价属于低位。目前从各区来看，长沙新房市场发展均衡，内五区房价差异不超过1500元。
新房市场：（1）2022年楼市利好政策不断，调控节奏紧凑，支持改善购房需求，二套房的购买时限由网签6年缩短为4年，恢复二套房契税优惠，支持商改住盘活存量市场，下调首套个人住房公积金利率，远城区、望城区、长沙县放松限购。（2）22年新房供销规模骤降，23年一季度回暖明显，去化压力下降。2022年长沙内五区商品住宅供应面积897.79万平，同比下降34.57%，成交面积660.33万平，同比下降45.72%，商品住宅成交均价13947元/平，同比增长14.73%。商品住宅出清周期由22年12月的15.09月缩短为8.33月。分区域来看，岳麓区成交量位居榜首，占比不断增大，各区价格均有所上涨。
土地市场：（1）土拍规则放松：除严查房企开发资质，禁马甲，溢价上限不变外，对企业拿地门槛降低，土地保证金比例下调，配建要求少，限价地比例下降，开启品质定价。（2）土拍情况：供销齐跌，地价保持，岳麓和望城占7成。2022年长沙完成四批次集中供地，推出建面1099.78万平，同比下降46.07%，成交建面1047.88万平，同比下降24.03%，成交楼面均价4450元/平，与去年持平，岳麓和望城区为主力，共占近七成。房企拿地谨慎，国央企托底拿地。
投资建议：建议关注深耕长沙，在中心城区优质项目较多，在近期销售热度提升中表现好且拿地意愿较高的优质房企华润置地、招商蛇口、中海地产；拿地积极的保利发展。
风险提示：政策变动风险，房价下跌风险，市场波动风险。
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